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一戸建て分譲業者にも瑕疵担保保険加件入義務化


5月25日

「特定住宅瑕疵担保責任履行確保法が成立しました。2009年夏
をめどに施行予定です。これにより、戸建て、マンションの売主
不動産会社、建設会社は、「欠陥住宅保険」加入か、保証に充て
る資金の「供託」をしない限り、一切、新築住宅を販売できない
ことになります。

これにより、今後2年間で住宅を新築する建設業者、不動産業者の
淘汰が進み、保険料などの価格転嫁による住宅価格の値上がりが予
想されます。

耐震偽装問題で売主業者が経営破たんして、瑕疵担保責任を負えず
、買主は結果的に二重のロ-ン支払いを負ったことに対応したもの
です。保険金請求や供託金の取り戻しは、売主が経営破たんした場
合、買主が支払いを受けて、欠陥住宅を補修することになります。

現在は、財団法人住宅保証機構が、事業者から相応の保証料の支払
を受けて、引渡し後2年間を除いた8年間、補修に必要な費用のう
ち、10万円と工事費の5%を除いた部分を保証しています。

しかしこの制度を利用するしないは、あくまで建設業者分譲業者の
任意とされていることから、利用率はきわめて低いのが現状です。

新たな瑕疵担保履行確保制度のため、業者が選択できる方法として
供託と保険があります。

供託の場合、売主の住宅供給戸数に応じた補償資金をあらかじめ確
保して法務局に預け、どんな理由(売主の故意、重過失も含めて)
による欠陥でも補償に応じます。

保険加入の場合は、財団法人住宅保証機構などが保険法人に指定さ
れ、補修に必要な費用の80%程度を保険金として売主が負担しま
す。保険法人は欠陥の有無を検査し、合格したもののみ保険を引き
受け、合格しないものは販売できなくなります。保険料は売主業者
の過去の欠陥発生率により決まる「可変料率」となります。

売主の故意、過失による欠陥の場合は、保険金支払いの対象外とな
りますが、保険料の一部を基金として積立て、補修、建替えに必要
な費用全額を補償します。

保険料等は売主が負担しますが、最終的には買主が負担(価格に含
まれます)することとなります。住宅価格の0.5%程度が見込ま
れています。(住宅価格2000万円ならば、10万円程度です)

救済割合、補償の上限額は今後の課題ですが、欠陥補修費の約80
%程度が考えられています。

なお2006年12月から不動産業者業者は、売買対象の造成分譲
地及び新築物件に瑕疵があった場合、保険等で瑕疵担保責任を補填
できるかどうか、できる場合は補償する組織、機関を購入者に対し
て、売買契約の前に発行する重要事項説明書に記載して説明しなけ
ればなりません。

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