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2008年2月

都市部の公図のズレ1m以上52%に  不動産のトラブル要因

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2月29日                  Vol 2-026

土地売買の際、隣接地との境界を確定するための参考地図として、
登記所に備えられている公図と実際の境界のズレを調査した結果が
国土交通省から発表されています。

全国の都市部(佐賀、沖縄県を除く)621市区町村、255,0
10枚の公図を対象に調査した結果、1m以上のズレが52%、、
10m以上のズレが3%あった反面、10cm未満のズレは6%で
した。

不動産を表示する方法として、土地面積を表示する不動産登記簿と
その不動産が存在する場所を、原則として、縮尺を250分の1ま
たは500分の1であらわす地図がありますが、都市部では、再測
量が完了していない部分が多く、明治期以来の旧土地台帳の付属地
図、いわゆる公図が地図に準ずるものとして広く利用されています。

土地は限られていますから、公図と実際の位置がズレていますと公
図から計算される面積と登記簿面積とが異なってくることになり、
土地売買のトラブル原因となるほか、固定資産税でも、実際に納め
るべき税金との差がでてくることになります。

国土交通省は、土地の再測量を促していますが、現実には、利害関
係が著しく対立する問題だけにそう簡単には解消しないと考えられ
ます。

今回の調査により、都市部で半分以上が、他人の土地に自分の家が
建っている、または他人の土地を利用している可能性が半分以上あ
ることが分かった訳です。

このような不安を解消する方策として、市区町村の再測量を待つ前
に確定できる方法として、昨年より始まった低額で隣地との境界確
定ができ得る筆界特定制度の利用を検討するのも有用と考えられま
す。

なお、公図のズレのあるかないかを判断する材料として、登記所に、
対象地の土地の地籍測量図があれば、一般的に公図と実際の境界の
ズレは少ないと考えられます。

ここまでお読みいただきありがとうございました。

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Z会、市進と提携へ  塾、予備校の相互補完の再編進む

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2月27日                  Vol 2-025

難関大学進学の通信教育で定評のあるZ会は23万人の会員を持ち、
成績中位の小書中高生4万3千人の個別指導に特色を持つ市進は、
Z会が市進の株式を6%を取得し、相互に教材を利用するなどで、
提携をすることになりました。 

本格的な少子化時代を迎えた2003年以降、学習塾の再編が進ん
でいます。ことに大学進学希望者と入学定員が一致する、大学全入
時代に入った2006年からのM&Aが目立ちます。

2006年 8月 学習研究社が桐杏学園(アンセス)を買収
     10月 東進ハイスク-ル(ナガセ)が四谷大塚を買収
         ベネッセがお茶の水ゼミナ-ルを買収
2007年 5月 早稲田アカデミ-が野田クルゼを買収
         学習研究社がタ-トルスタディスタッフを買収
      6月 ベネッセが東京個別指導学院を子会社に
     12月 ベネッセが鉄緑会を買収
2008年 1月 ena(学究社)が進学社(進研社)を買収

学習研究社のように新規参入するのは例外で、塾生のレベル・年齢
別、大人数対応・個別指導など相互に補完関係がある塾同士の合併
が多く見られます。

塾生にとっても、幅広い選択肢の中から教材、学習方法を選択する
機会が増えることは歓迎すべきことと見られています。塾にとって
も、個別指導学習塾が伸びていることから見ても、きめ細かい学習
ニ-ズの対応が生き残りの決め手となっています。

塾業界は経営者の個性が強く、提携を成功させることは難しい(栄
光 北山社長)との見方もありますが、生徒の絶対数が減少するな
かでは再編は避けられません。

塾の役割が、進学だけに限られるのであればこうしたM&Aによる
肥大化は避けられないと思います。が、教育機関のひとつと考える
と大量教育の公教育に対して、個別教育に特化することで、生徒の
個性を伸ばすことにこそ役割があると考えると疑問を感じます。

言うは安く行なうは難しとは思いますが、進学者数を競う定量化よ
りも、個性を伸ばす定性化ことにこそ教育の本質があると考え、創
造性を求められ、IT(情報技術)を生かすことが日本生き残りの
道と考えるとこれで本当によいのだろうかと思います。

ここまでお読みいただきありがとうございました。

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乗用車は燃費性能から事故予防技術へ 高齢化時代に向けて

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2月26日                  Vol 2-024

自動車各社は、地球温暖化対策のための燃費向上を競ってきました
が、団塊世代の高齢時代突入を前に、事故を未然に防ぐ技術の開発
と量販車への搭載に向けて、製品の低コスト化技術に乗り出してい
ます。

主な事故予防安全技術は次のとおりです。

顔画像撮影カメラ・・・運転席前に取り付け、目の開閉などを検知
  、居眠りや飲酒運転を警告します。(トヨタ、日産など)
  運転手がまぶたを一定時間以上閉じた場合に、カメラで検知し
  てブザ-で警告する仕組みです。

ステレオカメラ・・・フロントガラス部に取り付け、レ-ダ-を使
  わず2つの高性能カメラで歩行者などを検知します

レ-ダ-・・・車体前部に取り付け、夜でも歩行者を検知します
  (ホンダなど)

自動ブレ-キ・・・車輪に取り付け、レ-ダ-で衝突する可能性が
  高いと検知するとブレ-キが作動します。(トヨタなど)

後方レ-ダ-・・・後ろから接近する車を検知し、運転者に警告し
   ます。(マツダ)

歩行者エアバッグ・・・ドアミラ-周辺に取り付け、歩行者に衝突
   した場合の傷害を軽減します。(トヨタなど)
   2010年ごろには実用化の予定です。

高齢者の自動車運転をめぐって、今年6月より、75歳以上の高齢
運転者には、紅葉マ-クが義務付けられるなど国の対策も進み始め
ていますが、人の運転技能もさることながら、自動的に事故を予防
する技術の開発、普及が急務です。

マツダの後方レ-ダ-は、高速運転時に後方50mまでを検知でき
る技術です。富士重工は、レ-ダ-に比べ割安なステレオカメラを
採用し、女性、高齢者に比較的利用されている軽自動車にも搭載す
ることで、歩行者を巻き込む事故防止を図っていきます。

トヨタは、既にクラウンに搭載済みの顔画像撮影カメラ(居眠り防
止技術)を2010年ごろからカロ-ラなどにも順次搭載していき
ます。

日産自動車は運転手の眼の動きから飲酒状態を把握する技術、ホン
ダは先行者との距離や相対速度を検知するミリ波レ-ダ-の小型・
低コスト化技術の開発を行っています。

国内の新車販売が若者のクルマなど離れで、販売が急減しているな
かで、社会的需要にマッチした安全技術の開発・実用化は早急に取
り組み自動車販売の復活につなげて欲しいものです。なんと言って
も住宅に継ぐ高額消費財ですから。

いったん人身事故を起こせば、せっかく築いた高齢者の社会的信用
を一挙に失墜させるだけでなく、事故による子供、孫などへの影響
も甚大で、若者の事故とは質的に異なります。

加えて、高齢者特有の頑固さ(心身の機能減退による運転技術の劣
化の無自覚)は、単に本人の自覚だけを促してみても効果は限定的
なだけに、こうした安全技術は、記事が指摘するように、ITだけ
でなく脳科学、心理学、医学など異業種とのコラボレ-ションが不
可欠です。

引き続き研究が進む温暖化対策のための低燃費化技術、水素、電気
自動車の開発を通じて化石燃料依存からの脱却なども自動車業界に
求められています。

ここまでお読みいただきありがとうございました。

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ADR法施行1年、認証業者8社、調停弁護士頼みの面も

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2月25日                  Vol 2-023

ADRはA(Alternative)D(Dispute)R(
resolution)の頭文字で、裁判外の紛争処理手続き(調
停、仲裁、和解、斡旋など)のことです。

地代、家賃をめぐる紛争や協議離婚、交通事故、建築工事、医療など専
門分野の知識が必要な紛争の適正な解決のため、法務大臣の認証した
民間の紛争解決事業者が、状況に即して迅速に紛争を処理できる制度
です。

「かいけつサポ-ト」によれば、現在8事業者が認定されていて、内
訳は民事に関する紛争2社、商事紛争1社、スポ-ツに関する紛争1
社、製造物責任に関する紛争2社、土地の紛争に関する紛争2社とな
っています。

ADRでの認証事業者はありませんが、東京、東京第一、東京第二弁
護士会が2007年9月、医療紛争に特化したADRの枠組みを作り、
来月、申請から4ヶ月で初の解決を見そうです。

利用者が事業者を利用した場合の特典は次の通りです

1 和解が不成立となった後、1ヶ月以内に裁判を起こすことを条件
に、事業者の利用開始の時にさかのぼって時効中断効果が得られます。

2 裁判中の場合でも、裁判官の判断で、4ヶ月以内で事業者による
和解交渉期間中は裁判を中断することができます。

3 地代、家賃紛争、協議離婚など調停前置主義(裁判の前に必ず調停を
しなければならないとする制度)の対象となる紛争については、事業者
による手続きは調停に代わるものとされ、和解が成立しないときは、た
だちに裁判を申し立てることができることとされています

弁護士が介在することから、当事者が合意してもその和解内容が、公序
良俗に反したり、刑法に抵触したり、他の人の権利を不当に侵害するなど
の場合には和解そのものが成立しません。

法施行1年の実績を見ると、調停がむずかしく、弁護士以外の専門家に
よる調停が期待されているにもかかわらず、結局弁護士頼みとなってい
るケ-スが多いようです。

原因の一つには、スポ-ツ調停で記者会見などで主張を先行して発表し
てしまい引っ込みがつかなくなる、また土地境界で、境界が画定したも
のの境界線上からはみ出た樹木の撤去費用負担で弁護士の出番となるケ
-スなど調停が複数の要因にまたがるケ-スが多いことがあげられてい
ます。

ADR利用に当たっては、「迅速に損害賠償の額だけを問題としたいよ
うなケ-スがADRでの解決に向いている(宮沢弁護士)との指摘もあ
ります。

この制度が活用され、当事者だけでは感情が先行して解決困難になリ、
紛争が長引くよりも、専門家の助言を得て、低廉な費用で当事者が満
足できる公正な紛争解決が迅速に行われることが期待されます。

ここまでお読みいただきありがとうございました。

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携帯各社、フィルタリング強化  未成年者の犯罪被害防止に

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2月24日                  Vol 2-022

総務省の2007年12月の要請を受けて、未成年者のサイトの閲覧
制限を強化し、2007年1月~6月だけでも出会い系サイトで60
4人(うち携帯利用者95%以上)もの児童が被害を受けた事態の再
発を防ごうとしています。

フィルタリングは、18歳未満の携帯新規契約者に対して、「閲覧制
限は使わない」との親権者の同意がない限り、携帯会社の指定以外の
サイトの閲覧ができなくなる機能で、無料で設定されます。

閲覧の制限方法には、有害サイトを排除するブラックリスト(ソフト
バンク 約70サイト au 特定サイト)と、認定サイトのみ閲覧で
きるホワイトリスト(NTT 約1万サイト su約2千サイト)が
あります。

ただ認定サイトは数が少なく、フィルタリング強化以前は非認定サイ
ト閲覧が全体の7~8割に上っており、携帯各社の広告収益源ともな
っていました。携帯利用者にとっても、学校サイト、ケ-タイ小説、
SNSなどへのアクセスも制限されるなどの不便さも発生しています。

携帯サイト運営会社にとっても、フィルタリングは自社サイトのアク
セス制限につながり、利用者減少が広告収入減少を招くなど、過度な
規制の見直しを求める声も上がっています。

業界団体モバイル・コンテンツ・フォラム(MCF)はサイトの健全
性を独自に審査・認証する仕組みづくりを急ぎ、3月にも第三者機関
を設立、4月から監視体制が整ったサイトを認証し、閲覧制限の対象
除外を携帯会社に働きかけていくこととしており、総務省も協力の意
向です。

こうした動きに先行して、865万人の利用者を擁するモバゲ-タウ
ンを運営するディ・エヌ・エ-は東京の監視拠点を3月までに450
人体制にし、掲示板、誹謗中傷、未成年者の電話番号・メ-ルアドレ
ス交換を監視する予定です。

エムディアイは1月から、ブログ「ログとも」で18歳未満の入会は
禁止しています。中にはサイト開設を年内いっぱいに延期したところ
もあります。

未成年者だけでなく成人にも、出会い系、振り込め詐欺、フィッシン
グ詐欺など被害が及んでいる迷惑メ-ルについては、2008年通常
国会で、受信者の同意がない限り広告・宣伝メ-ルの送信を原則禁止、
違反者の罰金を200万円から3000万円に引き上げる「特定電子
メ-ル法」の改正を行う予定です。

迷惑メ-ルの発信元が、中国、アメリカなど外国からのものが大半の
状態である現状から、外国当局との連携強化も図られる予定ですが、
やはり基本は不審なメ-ルは直ちに削除することが最大の自衛策です。

ここまでお読みいただきありがとうございました。

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次世代ネットワ-ク(NGN)の名称、サ-ビス料金判明

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2月23日                  Vol 2-021

高速ネットが使える基本料金は、Bフレッツと同額で、戸建は月41
00円、マンションは2500円~3500円、IP電話は基本料金
500円、通話料3分8円、テレビ電話は通話料3分15円です。

NGNの特徴であるハイビジョン映像を視聴できる毎秒数十メガビッ
トが視聴できる「通信速度保証」は、IP電話加入を条件に付き20
0円の追加料金が必要となります。テレビ電話でも高画質の場合の通
話料は3分100円となります。

サ-ビスの名称は「フレッツ光ネクスト」で、現在のBフレッツ利用
者にはNGNへの乗換えを促す予定です。NTTのBフレッツ加入者
は特別の工事をすることなく、NGN契約をするだけで利用できます。

次世代通信網と呼ばれるNGN(Next Generation N
etwor)は固定電話網に代わって、インタ-ネットの通信方式の
IP(インタ-ネット プロトコル)技術を核にする技術で、通信の
信頼性や安全性が高い電話網と、速度や通信コストに優れたIP網の
長所を兼ね備えた通信網です。

NTTが提供する次世代通信網では、電話やネット通信に加え、高画
質の地上デジタル放送(地デジ)が見られる映像配信や、手術現地か
ら離れた場所から画像を見ながら手術指示したり、離れた場所から画
像を見ながら病気診断ができる遠隔医療を光回線で行います。

最大通信速度は現在の光回線と同等の毎秒100メガビットにします。

提供サ-ビスのなかに、高画質の映像配信を利用して好きなときに好
きな番組、映画を見ることができる、有料のビデオオンデマンド(V
OD)もあります。

このほか、高度な個人認証が必要な電子商取引に利用が可能になり、
地デジ放送の届かない地域でも、通常放送と同時刻に番組が見られる
ようにもなります。

最近、問題となっている、大量の画像配信のため、ネット接続が困難
になっている問題にも対応していて、回線が混んでいても加入者が優
先的に利用できるデ-タ制御技術を採用しています。

NGNのサ-ビスは2008年3月から東京、千葉、神奈川、埼玉、
大阪の一部地域、2009年3月までに全国の政令指定都市、東日本
県庁所在地、2010年までに全国の2500万世帯が利用できるよ
うになります。
ここまでお読みいただきありがとうございました。

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奨学金の赤字補填に270億円

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2月22日                  Vol 2-020

独立行政法人日本学生支援機構(旧日本育英会)が運営する奨学金
制度の赤字補填に、2008年予算で270億円が支出される予定
で、昨年度に比べ80億円増加しています。

2008年度の利用見込み数は2007年度の114万人から、1
22万人となり、貸付金総額は5兆円弱とになると見込まれていま
す。

赤字の原因は、在学中の利払い免除に当てる「利払い補給金」23
8億円、今後の返済が完全にむづかしいと認定される「返済免除等
補助金」35億円です。

財務省はこれ以上貸付金対象を広げると、10年後には赤字補填額
が1000億円強になると試算しています。奨学金は返済義務があ
るにもかかわらず、2006年度末で累計滞納額は2000億円と
なっており、回収強化を図ろうとしていますが、自民党などを中心
に、貸付制度改正も含め慎重論が強く進捗していません。

日本学生支援機構は、経済的な理由が原因で高校、大学等の進学を
断念することのないよう、第一奨学金、第二奨学金奨学金、希望2
1プラン奨学金の3種類の奨学金制度を準備しています。

第一種は無利子貸与で、特に優れた学生で経済的理由で著しく修学
困難な高校,高専,短大,大学,大学院在学生、専修学校(高等家
庭、専門課程)が対象、第二種は有利子貸与で、高専、短大、大学
、大学院(修士収支)、専修(専門)在学の選考された学生が対象
です。

奨学生の採用については,進学前に進学を条件として奨学金の貸与
を予約する予約採用と、進学後に出願する在学採用があります。選
考は人物、健康、学力、家計について審査され採用が決定されます。

このほか、保護者の失職、倒産、災害などにより家計が急変したた
め就学困難な生徒、学生に対し、年間を通じて随時申請可能な無利
子の緊急採用奨学金制度があります。貸付額は第一種と同額です。

また海外留学希望者(第二種)、法科大学院生(第一種、第二種)
に奨学金の枠が拡大されました。

貸付に必要な連帯保証には、保証料が毎月の奨学金から差し引かれ
る機関保証制度と、父母またはこれに代わる人が連帯保証人となり、
4親等内の親族で別生計の人がなる保証人が必要な人的保証制度の
二つがあり、いずれかを選ぶことになります。

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ニュ-ウエイズジャパン 虚偽説明で特商法違反3ヶ月業務停止

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2月21日                  Vol 2-019

経済産業省は、化粧品、日用雑貨、栄養補助食品を販売するニュ-
ウエイズジャパンに対して、特定商取引法の不実告知など理由に、
3ヶ月間の業務停止を命じました。

同社については消費生活センタ-に年間1000件超の苦情が寄せ
られていました。同社に登録した会員に商品を販売、会員は知人を
勧誘して新規会員にし、新規会員が商品を一定額以上購入すれば、
登録会員が「ボ-ナス」を受け取れる仕組みでしたが、ボ-ナスを
受け取った人はごく一部でした。

同社は、勧誘目的を伏せて、登録会員の知人を食事に誘い出し「人
に紹介するだけでポイントがたまって収入になる」「1ヶ月で10
0万円くらいの収入になる」などと会員になるよう勧誘させていま
した。

また勧誘の際にDVDやビデオで、「市販の他社商品は有害で、使
うと皮膚を通じて毒がたまる」「自社商品だけが安全でアトピ-も
治る」など根拠のない説明をしていました。

口コミを通じた販売手法など仲間を勧誘する営業方法は、マルチ商
法と呼ばれていますが、勧誘対象が知人である場合、人間関係を破
壊することも多く、取り扱いには細心の注意が必要です。

特定商取引法は、訪問販売(例 キャッチ、SF商法)、通信販売・
電話勧誘販売(資格商法)、特定継続的役務提供にかかる取引(エ
ステ、英会話学校)、連鎖販売取引(マルチ商法)、業務提供誘引
販売(内職商法)を対象に、消費者が販売業者からの勧誘により、
不測の損害をこうむらないように取引方法についてル-ルを定めて
います。

経済産業省は特定商取引法を改正し、訪問販売、電話勧誘、ネット
販売により販売される商品・サ-ビスの全商品をク-リングオフの
対象とすることを決定しました。2008年通常国会に改正法を提
出する予定です。

現在は、特定商取引の対象となる商品は被害がでるたびに追加して
いますが、相次ぐ新手の悪質販売が横行し、高齢者が高額な契約を
結ばされるケ-スが多発しているため、全てを規制の対象とするこ
とにしたものです。

またク-リングオフは、ク-リングオフができる旨の説明書を販売
業者が、消費者に書面で交付したときから、前3者(通信販売を除く
)は8日、後2者は20日の間に郵便などで、解約の意思表示をす
れば契約の取り消しができ、したがって支払った代金が業者から返
還される制度です。

あわせて分割払いでのトラブルを防ぐため、割賦販売法も改正し、
信販会社に割賦販売の内容について事前登録を義務付けます。また
消費者と契約する場合、信用情報機関に紹介し、消費者の支払能力
をチェックすることも義務付けます。これらに違反した場合、営業
停止などの行政処分の対象とします。

また消費者を悪質な消費者から保護する、消費者契約法についても
2009年通常国会で改正する方向で検討されています。

法改正までの間は、ク-リングオフを明示しない事業者との取引は
しない、自社商品以外に排他的な態度を取る事業者には注意をする、
高額の報酬が得られるとのうたい文句を標榜する事業者には、その
根拠を十分質し、納得できなければ取引しないなどの注意が必要です。

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盗難通帳、ネットバンキングでの不正引き出し 過失により補償

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2月20日                  Vol 2-018

預金者保護法が救済の対象としていない、ネットバンキング被害に
ついて、全国銀行協会が被害額の補償する自主ル-ルを2008年
2月19日に決定しました。

被害について、預金者に過失がない場合、たとえばフィッシング被
害(電子メ-ルで金融機関サイトそっくりの画像を送りつけ、暗証
番号を盗む)については全額補償

預金者に過失がある場合、たとえばパソコンのセキュリテイソフト
を更新していないために被害に遇ったなどの自衛手続きを怠った場
合は一部補償(被害者と金融機関が個別相談)

預金者に重過失があった場合、たとえば暗証番号を他人に知らせた
場合は補償しない

また同様に、預金者保護法の対象外である、盗まれた通帳を使って
預金が引き出された場合についても、預金者に過失がなければ全額
を補償、過失がある場合(通帳と印鑑を同じ引き出しに保管、クル
マのダッシュボ-ドなど目に付きやすいところに放置など)被害額
の75%を補償、重い過失がある場合(他人に通帳を渡すなど)補
償されません。

大手各銀行は相談窓口を開設します。
三井住友銀行は不正出金ホットライン 0120・322・775
三菱東京UFJは喪失受付センタ-  0120・560・777
みずほ銀行はセキュリティサポ-トセンタ-0120868715
また30秒ごとに暗証番号が表示される「ワンタイムパスワ-ド」
を3月末に導入し、振込みによる暗証番号盗み取りを防ぎ、預金の
不正引出しを防止するシステムを導入します。

全国銀行協会の調べでは、盗難通帳による不正引き出しは2007
年は189件、24,900万円、ネットバンキングの不正引き出
しは181件、13,300万円でした。

銀行だけでなく、金融庁を通じて信用金庫、信用組合、農協、労金、
ゆうちょ銀行なども同様の補償の予定です。

ただ金融機関の自主ル-ルのため、各金融機関の対応がまちまちに
なる懸念が指摘されており、早晩、預金者保護法の改正に進むとも
いわれています。

預金者保護法による、盗難カードや盗難通帳を使ってATMで預貯
金を引き出された場合の金融機関による補償は、次の場合に限られ
ています。

(1)盗難にあったことについて、次のような届出・説明を預貯金者
  が行わなければなりません。
 1.盗難について速やかに金融機関に通知すること
 2.金融機関へ遅滞なく、盗難の状況について十分な説明をすること
 3.捜査機関に被害届を出したことを、金融機関に申し出ること

(2)原則として金融機関に通知をした日の30日前分から補償。

(3)預貯金者に過失があれば、3/4を補償。過失がなければ、全
   額補償。

(4)次の場合には補償されません。
  1.預貯金者に故意または重大な過失がある場合
  2.親族などにより行われた場合
  3.盗難状況の重要事項について偽りの説明を行った場合
 いずれも、金融機関側が証明しなければなりません。

ただし、金融機関への通知が、盗難後2年経過してから行われた場合は、
補償の申し立てそのものが認められません。

したがって、偽造カードによる不正引き出しであれば、よほどのことが
ない限り補償されますが、 盗難の場合は、預金者側がうっかりしてい
たのではないかといった過失を問われます。うっかりしていたことの証
明はすべて金融機関側がしなければなりません。

ここまでお読みいただきありがとうございました。

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原弘産、日本ハウズィングにTOB(株式の公開買い付け)へ

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2月19日                  Vol 2-017

原弘産は7月上旬を目途に、日本ハウズィングに対して、時価を3
00円上回る1株1000円で、発行株数の66.67%まで買収
するとの提案を行いました。

TOBが成功しますと、日本ハウズィングには株主総会の過半数の
賛成を経て、買収防衛を発動することができます。現時点では同社
はTOBには白紙の状態としていますが、今までの原弘産の提案を
無視してきた経緯から見ますと、株主総会の委任状争奪戦、敵対的
買収に発展することも考えられます。

原弘産は、山口県を中心に全国にアドバンスシティのブランドでマ
ンション分譲を行っているほか、賃貸マンション開発や、マンショ
ン管理なども行っている大阪証券取引所第2部上場会社です。

TOBの対象となった日本ハウズィングは、1966年からマンシ
ョン管理事業を行っており、現在、6584棟、31,2,261
戸の管理を社員、準社員1986名で行う東京証券取引所第2部上
場会社で業界トップクラスです。

マンション管理は、マンションの居住性、価値の維持などマンショ
ンの生命線を握っている重要で、しかも継続的な業務です。それだ
けに、管理会社は人的、財務的な基盤の強固さが必須ということが
できます。

今回の原弘産のTOBの理由には、同社の中古マンションのリフォ
-ムに、日本ハウズィングが持つ管理能力を活用したいとの事です
が、中古マンションの売却情報が比較的早期に管理会社にもたらさ
れることから、買取転売チャンスの獲得を狙ったもののように見え
ます。

マンション管理は管理組合を通じて、委託先が選定されますから、
管理会社が不適当となれば変更は自由です。しかし現実問題、変更
後に同質、あるいはそれ以上の管理が見込めるかは必ずしもはっき
りしませんし、変更に伴い管理費が上昇することもあるかもしれま
せん。

管理会社が、売買益に多くを頼る財務基盤が脆弱な企業に支配され
る場合、そのマンションの将来性はかなり悲観的なものにならざる
を得ないと考えられます。

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みずほ銀行、個人デ-タ分析による最適商品紹介へ

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2月18日                  Vol 2-016

みずほ銀行は同行に口座を開設している2500万人に対して、家
族構成、預金残高、ATM利用状況など500項目の情報を集計分
析し、各個人にもっとも有効と思われる商品提供をしていくとの事
で、今後多くの銀行が同様の営業手法が取り入れていくと考えられ
ます。 

今までは、勘と経験に頼った営業でしたが、今後、苗字の変更や、
利用するATMの場所の変化などで結婚や転居を想定し、生命保険
、住宅ロ-ンを紹介したり、子供の年齢デ-タから学費保険、教育
ロ-ンを勧めるなど、適時適切な情報提供を行う予定です。 

たとえば住宅ロ-ンの借り換えなどでは、「金利が高いときに現住
所に移転した」「同じマンション内にロ-ンを借り替えた顧客がい
る」などといった詳細な情報に基づいたダイレクトメ-ルを発送す
ることで、発送先を絞り込み、効率営業を目指すとのことです。

個人情報の流用のおそれも考えられますが、口座開設時に営業活動
に使うことを確認しており、問題はないとしています。

このような営業手法は、欧米の金融機関では普及していますが、日
本で本格的に取り入れるのは初めてとのことです。

こうした個人顧客への取り組込みは、企業融資が先細る中で、本格
的にリテ-ルバンクを目指すものということができ、さらに利ざや
稼ぎから、手数料稼ぎへと銀行の営業方針が変更されつつあること
ともいうことができます。

的を絞ったDMで、資源の無駄を排除することは、地球温暖化防止
への観点からも歓迎できます。

さらには、それぞれの人生の節目に新たな提案をもたらしてくれる
という点でも有効に使いたいものです。ただ提案を受けるにあたっ
て、本当に必要な金融商品か、他にもっと有効な商品がないか、購
入、継続の手数料などが高くはないかなど冷静な判断力が必要です。

いたずらに銀行の提案に盲従しないためにも、自分のライフプラン、
今後どのような生活を送るのか、仕事はどうするのか、老後生活を
どう過ごすか、子供の学歴をどこまでにするかなど、明確に定める
ことがより求められることになります。

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新世代DVD規格はブル-レイディスクに  東芝HD生産撤退へ

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2月17日                  Vol 2-015

新世代DVDは映画などの高画質映像を長時間録画できる映像媒体
として、2005年から販売が開始され、ソニ-、松下電器が生産
するブル-レイディスク(BD)と東芝、マイクロソフト、インテ
ルが生産するHD-DVDが対立し、相互に互換性がないことなど
から、普及にはずみがついていませんでした。  

ソニ-と松下電器がビデオ録画で展開した、ベ-タ方式とVHS方
式の14年戦争の再来かとも懸念されましたが、発売2年余で東芝
がHD方式の生産撤退を決めることで、早期に決着がつきました。

映像媒体としてのDVDには、ハリウッドの映画産業の作るソフト
とこれを販売する小売業が生命線を扼しています。今年に入り、1
月にワ-ナ-ブラザ-ズが販売用ソフトのBD1本化を決定し、小
売最大手ウォルマ-トや2月のアメリカ家電量販店のベストバイが
BD製品の優先販売を表明したことで一気にBD陣営が優勢となりま
した。

現行のDVD方式に近く製造ラインを転用でき、販売価格が安くで
きるHDが敗退したのは、製造特許戦略にこだわった東芝の戦略の
失敗にあったとされます。

BD陣営は当初から特許を解放し、日立製作所、シャ-プ、フィリ
ップス、パイオニアなどの支持を取り付けました。また東芝がHD
方式にこだわったのは、30年前のビデオ戦争でべ-タ方式のソニ
-陣営にあったものの、ソニ-の方針転換で敗退したトラウマが残
ったともされています。

東芝は今後事業縮小してもサ-ビスは継続していくとしていますが、
HD方式で見ることのできるソフトが極めて限られたものになる中
で、銅製品の購入者はあらたにBDのDVD機を購入する必要があ
ります。

新世代DVD普及がこれではずみがつくかどうかは製品開発、価格
面、ソフトの充実と並び、個人が複製できる回数が、ワンスコピ-
とされる著作権法上のコピ-制限が少なくとも10回以上となるこ
とが必要と考えられます
 
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ETF商品充実へ   原油価格やREIT連動など

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2月16日                  Vol 2-014

ETFは、特定の株価指数に連動することを目的に運用される投資信託
で、通常の株式と同じように市場でいつでも売買が可能です。証券
取引所を通じて購入する方法と、株価インデックスファンドとほぼ
同じ現物株ポ-トフォリオをさしだして、ETFの受益証券と交換
する方法のいずれかによって手に入れることができます。

個人投資家にとってのメリットは
1  株価指数に連動したパッケ-ジを少額で投資できる
2 株式と同様に成り行きと指値で自由に売買できる
3 複数銘柄の現物株売買に比べて売買委託手数料が純資産残高の
  0.22%~0.54%と一般の投資信託委託手数料0.5%
  以上から見ると割安
4 個別株式銘柄の管理が不要、
5 信用取引も可能

金融庁は2007年末に、ETFの対象に、現在の国内株式以外に
商品先物、海外株式指数連動、REIT(不動産投資信託)などに
連動した商品の証券取引所への上場広く認めることとしました。

ETF運用会社は新商品提供に準備を進めています。
野村アセットマネジメントは、原油価格に連動するもの、REIT
や債券価格に連動するもの、大和證券投資信託委託も同様の商品開
発を進めています。

海外のETF商品開発で先行する外資系では、海外上場ETFを、
日本の証券市場でも上場する重複上場を目指しており、実績を強調
する方向です。

ステ-ト・ストリ-ト投信投資顧問はニュ-ヨ-ク証券取引所に上
場する金価格連動ETFを東京証券取引所に、またバ-クレイズ・
グロ-バル・インベスタ-ズも世界の証券取引所に上場している約
300本のETFの中から重複上場する予定です。

「次世代の投信」として人気のあるETFは、運用環境の悪化した
2007年の世界の運用残高は前年比40%増加しているとのこと
です。

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1月の首都圏マンション契約率52.7% 16年ぶりの低水準

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2月15日                  Vol 2-013

首都圏で1月に発売された新築分譲マンションが、1月中にどれだ
け売れたかを示す契約率が、52.7%で、昨年12月の59.3
%に続き販売が低迷しました。近畿圏も57.6%と低迷しました。

首都圏は、建築基準法改正の手続き混乱により供給戸数が20%近
くも減っているにもかかわらず、バブル崩壊後の1991年8月の
49.7%以来の低さでした。販売不振の理由は価格の高騰でした。

昨年前半までの契約率は、好不調の目安とされる70%を大きく上
回り、特に3月には80%にも達していました。これを見たマンシ
ョン各社が一斉にマンション用地買いあさりに走り、土地価格がつ
りあがりました。

さらに、年後半には原油が高騰し、これに伴って、配水管に使われ
る塩化ビニ-ル管などの原料のナフサが値上がり、また製造過程で
石油を大量に消費するセメント、ガラスなどの建築資材も上昇しま
した。これらの価格上昇分を、安易に価格に転嫁したことが原因と
いえ、いつに変わらぬ構造を示しています。

郊外部での不振が顕著で、千葉県では28.1%も上昇した千葉県
では契約率が44.0%、11.6%上昇した東京23区外で51
.9%でした。近畿圏では供給戸数が44.4%も増えたことから、
契約率が低迷しました。

マンションに限らず、戸建の建売住宅も昨年秋から販売不振が続き
完成後3ヶ月経過物件の大幅値下げも相当数見られます。マンショ
ンも今後販売不振が続くと価格引下げも行われる可能性が高そうで
す。

新築住宅の販売不振は、当然住宅ロ-ンの需要にも影響を与え、金
利引下げが限界にあるなかで、その他サ-ビスの競争を拡充してい
ます。

大手銀行では三井住友銀行、新生銀行がインタ-ネット上の返済手
続きを24時間無料で受け付けるサ-ビスを開始しました。

みずほ銀行は固定金利と変動金利の切り替えをネット上でできるよ
うにしました。りそな銀行は住宅ロ-ン利用者に他行ATMを使う
際の手数料を還元するサ-ビスをしています。

住宅販売は、景気の調節弁とされており、内需刺激の起爆剤とされ
ていて、家具、家電製品の買い替えの大きな動機ともなっています。

アメリカのサブプライム問題とは異なりますが、日本でも住宅関係
の好不調が、国内景気を左右することは避けられません。

年率3.7%に達した昨年10~12月期のGDPも外需依存度が
高く、海外景気が不透明感を増す中で、一時的な価格引下げを行っ
てでも、早期の契約率上昇を期待したいものです。 

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国土形成計画の全国計画承認 国土審議会

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2月14日                  Vol 2-012

○全総の名前で親しまれ、1962年から、ほぼ10年ごとに決め
られてきた「全国総合開発計画」に代わり、2005年に成立した
改正法に基づき、これまでの国が主導して決定してきた全国の土地
利用計画を、2008年中に、8地方圏が独自に決定できる「広域
地方計画」に主軸を移す内容が国土交通省の国土審議会で承認にさ
れました。 

個別法のある北海道、沖縄を除き、全国を8広域地方圏に分類、別
に検討されている道州制をも視野に入れています。

東北圏・・青森、岩手、秋田、山形、宮城、福島、新潟県
     特徴と可能性・・・高い食料自給率
首都圏・・茨城、栃木、群馬、埼玉、千葉、東京、神奈川、山梨県
              都市、産業の巨大集積
北陸圏・・富山、石川、福井県
              日本海側有数の産業集積
中部圏・・長野、岐阜、静岡、愛知、三重県
              世界的な産業技術の集積
近畿圏・・滋賀、京都、大阪、兵庫、奈良、和歌山県
              歴史に培われた文化
中国圏・・鳥取、島根、岡山、広島、山口県
              素材・機械産業の集積
四国圏・・徳島、愛媛、香川、高知県
              圏域内外との連絡利便性
九州圏・・福岡、佐賀、熊本、長崎、大分、宮崎、鹿児島県
              貿易の高い伸び

形成計画の目標として、「全国計画」では、東アジアとの円滑な交流
連携(日帰り圏構想)持続可能な地域の形成(2地域居住促進、集約
都市構造)、災害に強いしなやかな国土の形成(密集市街地改造、「
減災」対策)美しい国土の管理と継承(国民が国土管理の担い手)、
新たな「公」を機軸とする地域づくり(NPO,地域住民・企業の参
画)があげられています。

全総が東京1極1軸を招き、地方を没個性化したことの反省を踏まえ、
地方は地方に任せ自立を促そうとするものですが、全総時に定められ
た、「国土の均衡ある発展」に基づく高速道路、新幹線計画は「基幹
的な高速陸上交通網の役割を果たすことが期待される」として、その
まま継続するとしています。

「広域地方計画」で各都府県が、それぞれにまとまりのない要望の羅
列を行えば、全総時以上に予算のバラマキに陥る危険性も指摘されて
おり、広域地方圏の独創力と調整力が、限られた予算の効率的失効の
カギとなります。

箱物などハ-ド面だけの整備ではなく、子育て支援、高齢者活用、食
の安全などのソフト面も視野に入れた計画が策定されることが望まし
く、地域ごと設置される官民協議会に都府県、政令市、経済界、国の
出先機関だけでなく、地域代表ともいえるNPOや自治会などが参画
できる、ボトムアップの視点があってもよいと考えられます

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定員割れ補助金削減幅拡大へ   3月支給分から

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2月13日                  Vol 2-011

4年生私立大学のうち40%の221校が定員割れを起こしていま
す。進学率が50%を越える中でも、少子化が進んでいるためです。

文部科学省の補助金削減の対象となるのは、大学、短大で合計19
6校となります。経常経費補助金は、学生数や教員数に応じて決ま
りますが、定員を割り込んでいる割合によってみ減額幅が変わりま
す。

(例)定員に対して入学者が
83%超~88%以下  支給予定額の3%減額
78%超~83%以下  支給予定額の6%減額
59%超~68%以下  支給予定額の15%減額(3%増)
50%超~59%以下  支給予定額の18%減額(3%増)
50%以下       補助金の支給対象外

減額する割合は、毎年さらに増加していき、2011年度には最大
50%まで削減される予定です。現在の平均削減額は約224万円
です。

大学は、文部科学省に学生定員の申請を行い、校舎、教員数が基準
に達していれば認可されますが、認可後に、仮に定員割れを起こし
ても定員に見合う教室、教員を維持し続けなければなりません。

したがって定員割れを起こしますと、教室、教員の維持費に加えて、
補助金の削減による減収分の補填を行う必要があります。在学生、
新入生の負担は一層増すことになります

一方、2007年8月に日本私立学校振興・共済事業団の「学校
法人活性化・再生研究会」が、私立大学で現金収支が2年連続で
赤字か10年以上返せない借金を抱えている場合「イェロ-ゾ-
ン」として他大学との合併を促し、債務が膨張し自力再生が困難
になった場合「レッドゾ-ン」として学生募集を停止し、在校生
が卒業してから学校を廃止する、との仕組みを提言しています。

少子化が進む中で、高望みをしなければ大学全入時代とはいえ、
大学の選別が進むと考えられ、象牙の塔で安住している大学は、
如何に研究内容、教授陣が優れていても淘汰の波に飲み込まれ
ることは避けられません。

卒業大学の存否が場合によっては、卒業生のアイデンテティに
も関わりかねず、実際的にも、就職機会の逸失、同窓会のバッ
クアップが得られなくなるなどの実害も考えられます。

志望校の合格発表時期を迎える折から、費用の多寡、入学試験
の容易さ、自宅通学の可否などが選択の基準となることも多い
と思いますが、志望先大学の過去の定員充足率、債務残高、キ
ャッシュフロ-などを確認して後顧の憂いを防ぎたいものです。

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子育て支援義務付け対象企業拡大へ 社員101人以上に

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2月11日                  Vol 2-010

少子化に歯止めがかからない中で、ノ-残業など子育てに企業の支
援義務を定めた、次世代育成支援対策推進法が改正され、現在努力
義務となっている、101人以上300人未満の社員の企業にも行
動計画が2009年4月から義務付けされます。

2005年4月に施行されたこの法律では、301人以上の社員が
いる企業に対して、育児休業の取得率に目標を設定したり、ノ-残
業などの労働時間短縮制度を作るなどの行動計画の策定を義務付け
ています。

行動計画は都道府県の労働局に届け出て、目標を達成した企業には
厚生労働省が子育て支援に積極的な企業として認定します。一方、
計画を策定しない企業には労働局が指導・勧告します。

昨年末までで対象となる企業の98%にあたる、13,226社が
行動計画を策定していますが。法改正により対象企業数は32,0
00社となりますが、300人未満の企業でも9,693社で既に
行動計画が策定されています。

改正法ではこのほか、策定した行動計画を企業のホ-ムペ-ジなど
で公表することや、社員に周知徹底させることも義務付けられます
なお100人以下の企業は努力義務のままです。

団塊世代の大量退職で企業には人手不足感が強まっており、200
9年4月入社社員の内々定がでていることも報道されています。特
に女子大生、女子高生の就職応募の動機に、仕事のやりがいととも
に、子育て支援の充実度があげられていることから、より優秀な人
材確保を目指す企業にとっては、法制度に関わらず積極的に取り組
むべきと考えられます。

子育て支援制度は、副次的にワ-クシェアリングやワ-クライフバ
ランスを通じて、新たな雇用を生み出すことともなり、ひいては消
費の向上により内需拡大も期待されます。さらには安定した家庭生
活が形成され、望ましい家庭像の形成にも資すると考えられます

もちろんこの制度が定着することにより、出生率の向上を通じて、
将来の社会保険制度の安定化、労働人口の拡大も見込めます。企業
の社会的な貢献が一層要求される時代を迎え、義務付け以前に前向
きな企業の取り組みが求められています。

極論ですが、先の見えない介護よりもほぼ期限が決まっている子育
てにこそ、財政出動を行い、結果的に介護費用の安定調達が見込め
ることも期待してよいのではないでしょうか

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献血時に血糖値も検査 糖尿病予防に日赤が夏にも実施

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2月10日                  Vol 2-009

予備軍を含めて約1600万人と推定され「国民病」となった感
のある糖尿病の早期発見と予防に役立て、あわせて、減少を続け
る献血者の確保を目的に、日赤は献血時の血液検査を無料で、こ
の夏にも実施する予定です。

糖尿病は、通常であれば対外に排出される余分な糖分が、血管内
に堆積され、血管の動脈硬化を招き、脳梗塞、心筋梗塞、足の壊
死、その他合併症を引き起こすなどなど健康上の重大な障害とな
る病気です。

糖尿病の原因は遺伝的なもののほかに、食生活で引き起こされる
ことも多く、近年、若者や児童にも増えていて、自覚症状がない
ことから、悪化する例が多いとのことです。

血糖値は空腹時で80以上130未満までが優または良とされ、
160以上は不可とされます。また食後の測定では、80以上
180未満が優または良で、220以上が不可とされます。一定
期間の血糖の蓄積状況を示すHbA1Cでは、6.5未満が優ま
たは良で8.0以上が不可とされます。(日本糖尿病協会)

献血時の検査には、B,C型肝炎やエイズウィルス検査による血
液の安全性を確保と、コレステロ-ルや肝機能の指標となるGP
Tの検査による輸血者拡大目的の2種類、7つの検査があります。

肝炎については希望者に通知し、コレステロ-ル、GPTについ
ては、献血2週間後に結果を通知しますが、エイズウィルスの検
査結果はは通知しません。

血糖値の検査は、通常、空腹時の血糖値を測定しますが、日赤で
は空腹時の献血は体調に悪影響があることから、飲食したあとの
測定でも問題がない方法を導入する予定です。

日赤では健康診断の機会が少ない、学生、フリ-タ-、家庭の主
婦層が新たな献血者として現れ、結果的に健康な献血者の確保に
もつながることを期待しています。

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再生樹脂の偽装発覚    三井化学ファブロで

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2月9日           Vol 2-008

再生樹脂は、使用済み食品トレ-などを回収し、再生加工業者の下で、粒状のペレットに加工し、樹脂を生産する三井化学ファブロなどで新品樹脂と混合したシ-トなどが作られ、コクヨなどの製品メ-カ-の手で文房具、ファイルなどが作られます。 再生樹脂を利用した商品で、環境配慮型製品に表示できる「エコマ-ク」(日本環境協会認定)は再生樹脂の比率は70%以上、官公庁などが優先購入する「グリ-ン購入法」は40%以上が求められています。

三井化学の偽装は1999年以降の製品の80%以上で、全く再生樹脂を使用していなかったものも60%を占めていました。それにもかかわらず、コクヨなどのメ-カ-に納入する際には再生樹脂を100%使用しているとの証明書を発行している悪質さでした。 偽装した動機について、納入先のコクヨなどから「見た目が悪い」などの指摘を受けて、新品樹脂を使用したなどと釈明していますが、資源循環社会の担い手であることの使命感に欠けたものといわざるを得ません。

原油高による素材価格高騰から、再生樹脂がシャ-プ、ソニ-などの家電製品、自動車のバンパ-などのほか、文房具、家具、日用品、容器・放送資材、衣服などに幅広く使われています。 再生樹脂使用かどうかの科学的検査方法がない状態で、再生樹脂メ-カ-の自主申告だけに頼らざるを得ない最終製品メ-カ-の中には、再生樹脂不信から新品樹脂への乗り換え、さらに乗換えを理由とする製品価格の値上げなどの悪循環が起きないことを願いたいものです。

それ以上に、新品樹脂利用による地球温暖化促進は、世界の潮流と逆行したものともなりかねず、再生紙偽装とともに後世代への大きな負の遺産となりかねません。 分からなければごまかしてしまえ式の原料メ-カ-、製品メ-カ-の売れればいいとの姿勢、消費者の見た目を過剰に意識する潔癖性いずれもが問題ではあるけれど、メ-カ-には消費者教育の視点も必要であることを再認識して欲しいものです。

ここまでお読みいただきありがとうございました。

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セブンイレブン店長に残業代支給へ マクドナルド判決後初

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にも関連記事がございます。ご参考にしていただければ幸いです。

長期お休みをいただきましたが、本日より再開いたします
今後ともご愛読のほどお願いいたします

2月8日                  Vol 2-007

セブンイレブンは3月から、直営店店長に残業代を支給すること
としました。店長が管理職であることは変わりがないとしている
ものの、労働法上の指摘が出ることへの予防策です。

入社2年目前後の社員を管理職として約1年間店長経験を積ませ
る社員養成の仕組みがある同社では、残業代を支給する代わりに、
今まで支給していた店長手当てを廃止するとの事です。

また残業時間も、今まで月45時間だったものを30時間に短縮
する目標も立てています。コンビにではロ-ソン、ファミリ-マ
-トも店長の残業代支払いをしています。今後スカイラ-ク、モ
スフ-ドなどの外食業界の対応も注目されます。

「名ばかり店長」だったとして1月28日に東京地方裁判所が、
マクドナルドに同社元店長に、残業代約757万円の支払命令を
出しました。

人事権、仕入れ権など会社経営の根幹をゆだねているから管理職
だとしていたマクドナルドは控訴の意向ですが、実質的な裁量権
がなくマニュアル化されたものでは、管理職とはいえないとの判
決内容は外食産業意外にも大きな波紋を広げています。

日本ケンタッキフライドチキンは管理職扱いを廃止し、残業代支
払いに、紳士服のコナカも労働局の指摘を受けて未払い残業代支
払いの解決金を元店長に支払っています。メガネス-パ-は店長
らから残業代支払いを求められています。

流通業界ではユニクロ、しまむら、春山商事、TSUTAYA、
日本トイザラス、ヤマダ電機、エディオンなど低価格戦略を武器
に成長してきた企業のいずれもが、店長に残業代を支払っていま
せん。

バブル崩壊後のヒト余りの中で低賃金を武器に低価格戦略が取り
得たとされてもやむをえない面があります。

今後は、明朗な労働条件が強く求められていくこととなり、その
結果商品の販売価格の上昇も予想されますが、外需頼みの日本経
済が内需重視へ転換していく一過程と捉えればよいかと思ったり
もします。折から春闘で残業代倍額要求もありますし・・・。

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