住まい・インテリア

2008年公示地価は2年連続上昇ながら、伸び率鈍化も

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3月25日                  Vol 2-041

3月24日に発表された1月1日時点の公示地価は、前年に比べて全
国平均(全用途)で1.7%(昨年0.4%)上昇、商業地では3.
8%(2.3%)、住宅地では1.3%(0.1%)といずれも2年
連続で上昇しました。

上昇を牽引したのは、東京、名古屋、大阪の三大都市圏と仙台、福岡
などの中核都市であり、地方圏の下落率が商業地が1.4%(2.8
%)、住宅地が1.8%(2.7%)と前年よりも下落幅が縮小して
いるとはいいながらもなお低下が続いています。 

商業地で東京圏は13.2%上昇(港区、新宿区、渋谷区では一部に
30%超も)、名古屋圏では8.4%(名護屋駅周辺が高く、栄は低
下)、大阪圏は7.2%(前年は8.3%、大阪市内、京都の景観条
例による伸び率停滞が原因)上昇しました。

また地方圏でも、静岡、奈良、福岡県が下落から上昇に転じた反面、
人口流出や市街地空洞化の進む秋田、青森、山形、福井、香川、高知、
鳥取県が商業地で5%以上下落、福井、徳島、香川県では住宅地が4
%以上下落しています。

不動産価格がその土地の持つ収益性によることが当然視される現在、
収益性のもととのなる人口集積が今後も大きな要素となり、人口増加
のために再開発や地域起しで成功している地点の価格上昇が目立ちま
す。埼玉県でも住宅地で伊奈町の7.5%、商業地で川口市の16.
9%に顕著に現れています。

しかし調査時点が昨年10月から12月ごろのため、今回の地価公示
価格には、アメリカ発の信用力の低い個人向け住宅融資焦げ付き(サ
ブプライムロ-ン)問題を十分織り込んでいないことから、9月末に
公表される都道府県基準地価格の行方を注目する必要がありそうです。

不動産投資信託(REIT)の大幅な価格下落(ここ半年間で約40
%)に象徴されるように、不動産の主な買い手で価格上昇を演出して
きた不動産ファンドへの資金出し手である、欧米投資家の資金引き上
げによる商業地の価格下落と、土地仕入れ価格と建材価格の安易な販
売価格の転嫁によるマンション、建売住宅の値引き販売は始まったば
かりです。住宅ロ-ン金利の大幅な上昇が見込めない金融環境の下で
は、買い控えは当面続き、土地価格の伸びは鈍化もしくは停滞すると
考えられます。

中東のオイルマネ-やアジアの投資マネ-が、欧米に比べて割安に映
る日本の不動産への投資を積極化しているとのことですが、投資マネ
-は逃げ足が早く、安定的な価格上昇要因とはなりにくいと考えられ
ます。

不動産購入の動機が居住はもちろん投資の場合であっても、価格だけ
でなく、行政サ-ビス、社会インフラなど総合的に判断して自分が住
みたい土地かを冷静に判断する必要があります。

ここまでお読みいただきありがとうございました。

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マンションの管理、全面委託も可能に  建替え、大規模修繕の円滑化

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3月23日                  Vol 2-040

マンションを買うことは管理を買うことと同じ意味を持ちます。どれ
だけロケ-ションが優れ、内装、設備が豪華であっても、大規模修繕
などの適正な管理が行われなければ、たちまちにスラム化し、マンシ
ョンの価値が下ってしまいます。

しかし、住民の高齢化、賃貸住戸の増加などで管理を担当する管理組
合の理事会の運営のなり手が不足しつつあります。老朽化の目安とな
る建築後30年を経過したマンションは、2006年末で約63万戸
あり10年後には約173万戸までに増える見込みです。

国土交通省は、老朽化したマンションの理事会が機能不全となると、
管理費や修繕積立金の滞納が増加し、所有車どうしの合意形成ができ
ず、修繕が後回しになる結果、マンションの寿命を縮めることになる
として、管理組合総会の委任があれば管理会社やマンション管理士を
「管理者」として、マンションの管理を全面委託できる制度の導入を
検討しています。

委任される役割は、共用部分の維持管理、長期的な修繕計画の作成・
実行、修繕工事の提案、修繕積立金の徴収、管理費の滞納者への訴訟
などで原告になることなどが予定されています。

これらの行為は、現在は管理組合理事会が決定し、補助的に管理会社
に実務を委託することができることとなっているため、理事会が機能
しなければいずれも実行されません。

また現在は管理組合の参加ができない賃貸居住者に、管理組合の参画
できる仕組みも検討しています。

「管理者」に全面的に委託するといっても、所有者が中心であること
に変わりはなく、管理者をチェックしたり、不満があれば解約できる
手続きも整備されます。

マンションの管理について定める「マンションの管理の適正化の推進
に関する法律」の改正や、「標準管理規約」の見直しをすることも視
野に入れて、国土交通省の下部団体の財団法人マンション管理センタ
-の検討会が提言を今月末にも提出する予定です。

新制度で最も懸念されるのが、所有者の管理への無関心が一層増幅さ
れ、その結果管理者任せになり、管理費、修繕積立金の不正流用、各
種不正工事(過大費用、特定業者への発注)が多発することです。

管理者を登録制にし、当該業者の管理について、分別管理の有無や工
事見積りの第三者チェックなど常時行える公的組織が必要と思います

ここまでお読みいただきありがとうございました。

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2月マンション発売数28%減 15年ぶりの低水準

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3月14日                  Vol 2-036

不動産経済研究所の発表によると、2月のマンション新規発売戸数は
昨年2月と比べ、首都圏では28%減の3,460戸、近畿圏は34
.4%減の2,226戸でした。

本来、マンション需要期である2月としては、首都圏では1993年
以来、近畿圏では1998年以来の低水準です。建築基準法の改正に
より建築確認が厳格になったこともあり、新規発売戸数の前年割れは
6ヶ月連続です。

新規発売当月の売れ行きを示す契約率は、好調の目安の70%を大幅
に割り込み、首都圏では60.1%(40%売れ残り)、近畿圏では
63.1%(37%売れ残り)となりました。

販売不振の原因は、マンション価格の高騰で、顧客が付いてこれなく
なったためで、昨年2月に比べ首都圏では5.5%高の1㎡当たり6
4万8千円、近畿圏では6.0%高の47万4千円です。

販売不振打開のため、三菱地所では本格回復まで1年以上かかるとし
て、2007年度(3月末まで)新規発売戸数を当初の4,300戸
から1,000戸以上減らし、藤和不動産も4300個予定から大幅
に減らす予定です。

マンションなど住宅は、家具、電気製品買い替えなど関連する商品が
多く、内需拡大のためには大きな役割を担っています。

しかし、アメリカドルの急落(対円で一時99ドル、対ユ-ロで1.
57ドルその他通貨でも軒並み下落)による、電機、自動車などの輸
出企業業績の悪化懸念、株式、株式投資信託の大幅下落、さらには投
機資金の原油、穀物市場への流入による素材価格の高騰(金1トロイ
オンス1001ドル、WTI原油先物110ドル)による消費者物価
の上昇は、輸入価格の低下という円高効果を超える可能性が高いと見
られます。

マンション購入資金の頭金が、現預金のほか株など投資資金から充当
されることが多いことを考え合わせますと、パ-トタイマ-の時給が
19円強引き上げられたとしても、大半が生活資金に回る可能性が高
く、マンション販売の回復は当面見込めそうにありません。

このことは価格の引き下げによる販売が横行することになりますが、
新築の価格下落は中古マンションの下落を引き起こし、新築住宅への
買い替えの抑制原因となります。

2002年以前に発生したマンション不況に似た構図が予想されます。
価格引下げを購入チャンスと捉えることもでき、その場合、売主業者
の倒産可能性の有無、マンション管理体制の充実度などを厳しくチェ
ックする必要があります。

目先の割安感だけで購入決定せず、少なくとも5年以上の中長期の視
点に立った購入態度が必要といえます。

ここまでお読みいただきありがとうございました。

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都市部の公図のズレ1m以上52%に  不動産のトラブル要因

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2月29日                  Vol 2-026

土地売買の際、隣接地との境界を確定するための参考地図として、
登記所に備えられている公図と実際の境界のズレを調査した結果が
国土交通省から発表されています。

全国の都市部(佐賀、沖縄県を除く)621市区町村、255,0
10枚の公図を対象に調査した結果、1m以上のズレが52%、、
10m以上のズレが3%あった反面、10cm未満のズレは6%で
した。

不動産を表示する方法として、土地面積を表示する不動産登記簿と
その不動産が存在する場所を、原則として、縮尺を250分の1ま
たは500分の1であらわす地図がありますが、都市部では、再測
量が完了していない部分が多く、明治期以来の旧土地台帳の付属地
図、いわゆる公図が地図に準ずるものとして広く利用されています。

土地は限られていますから、公図と実際の位置がズレていますと公
図から計算される面積と登記簿面積とが異なってくることになり、
土地売買のトラブル原因となるほか、固定資産税でも、実際に納め
るべき税金との差がでてくることになります。

国土交通省は、土地の再測量を促していますが、現実には、利害関
係が著しく対立する問題だけにそう簡単には解消しないと考えられ
ます。

今回の調査により、都市部で半分以上が、他人の土地に自分の家が
建っている、または他人の土地を利用している可能性が半分以上あ
ることが分かった訳です。

このような不安を解消する方策として、市区町村の再測量を待つ前
に確定できる方法として、昨年より始まった低額で隣地との境界確
定ができ得る筆界特定制度の利用を検討するのも有用と考えられま
す。

なお、公図のズレのあるかないかを判断する材料として、登記所に、
対象地の土地の地籍測量図があれば、一般的に公図と実際の境界の
ズレは少ないと考えられます。

ここまでお読みいただきありがとうございました。

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原弘産、日本ハウズィングにTOB(株式の公開買い付け)へ

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2月19日                  Vol 2-017

原弘産は7月上旬を目途に、日本ハウズィングに対して、時価を3
00円上回る1株1000円で、発行株数の66.67%まで買収
するとの提案を行いました。

TOBが成功しますと、日本ハウズィングには株主総会の過半数の
賛成を経て、買収防衛を発動することができます。現時点では同社
はTOBには白紙の状態としていますが、今までの原弘産の提案を
無視してきた経緯から見ますと、株主総会の委任状争奪戦、敵対的
買収に発展することも考えられます。

原弘産は、山口県を中心に全国にアドバンスシティのブランドでマ
ンション分譲を行っているほか、賃貸マンション開発や、マンショ
ン管理なども行っている大阪証券取引所第2部上場会社です。

TOBの対象となった日本ハウズィングは、1966年からマンシ
ョン管理事業を行っており、現在、6584棟、31,2,261
戸の管理を社員、準社員1986名で行う東京証券取引所第2部上
場会社で業界トップクラスです。

マンション管理は、マンションの居住性、価値の維持などマンショ
ンの生命線を握っている重要で、しかも継続的な業務です。それだ
けに、管理会社は人的、財務的な基盤の強固さが必須ということが
できます。

今回の原弘産のTOBの理由には、同社の中古マンションのリフォ
-ムに、日本ハウズィングが持つ管理能力を活用したいとの事です
が、中古マンションの売却情報が比較的早期に管理会社にもたらさ
れることから、買取転売チャンスの獲得を狙ったもののように見え
ます。

マンション管理は管理組合を通じて、委託先が選定されますから、
管理会社が不適当となれば変更は自由です。しかし現実問題、変更
後に同質、あるいはそれ以上の管理が見込めるかは必ずしもはっき
りしませんし、変更に伴い管理費が上昇することもあるかもしれま
せん。

管理会社が、売買益に多くを頼る財務基盤が脆弱な企業に支配され
る場合、そのマンションの将来性はかなり悲観的なものにならざる
を得ないと考えられます。

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公団住宅5万戸減(8万戸廃止)  2018年度までに

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12月27日                    Vol 241

日本一の大家さんである独立行政法人都市再生機構(旧日本住宅公団)は、
創設以来はじめて、管理する住宅を減少させます。さらに30年後の20
48年までに全体の30%にあたる約23万個を減らす予定です

都市再生機構は現在77万戸の住宅の管理を行っていますが、2018年
までに5万戸を減らす方針を決定し、2008年1月から団地ごとに説明
会や意見交換会を本格化させます。

建物の老朽化が進み、人口の減少による入居者の落ち込みが予想されるこ
とから、再編を進めるためです。

再編は、団地を4タイプに分類し、1 既存の建物を残す「ストック活用」
(約57万戸)、2 立替や大規模な改造をする「団地再生」(約16万
戸)、3 土地所有者が民間の団地は「譲渡・返還」(約3万戸)、4 
地方自治体へ公営住宅として売却する「用途転用」(約1万戸)のいずれか
にします。

削減の対象となるのは、1960年~1970年代に建てられた、郊外など
交通の便が悪い地域にある住宅となる見込みです。用途転換と譲渡・再生の
4万戸と団地再生の4万戸の計8万戸ですが、団地再生による立替で、新
たに3万戸が供給されるため、差し引き35万戸減となります。

都市再生機構を巡っては、政府の独立行政法人改革で、住宅金融支援紀行と
ともに民営化が検討されましたが、3年後に見直すことで決着しています。

民営化が検討されたのは、賃貸住宅経営は、国または国の機関が行わなくと
も民間で十分経営でき、そのほうが、効率的で、サ-ビス向上が期待できる
ためです。

これに対して、再生機構は公的な関与がないと、良質で安価な住宅の提供は
民間事業者では供給しきれず、国民生活の基盤が守られないとしています。

公団住宅は1960年代は、住宅の供給に大きな役割を担い、ダイニングキ
ッチン(DK)という、それまでの日本になかった生活スタイルを考案・普
及させた功績は大きなものがあります。

しかし民間の資本力の乏しかった当時と比べて、現在ではファンドなどによ
る良質な賃貸住宅が増え、激しい競争を行っています。サ-ビス競争の期待
できない公団住宅は、今後廃止されていくことになりそうです。

国土交通省の高級官僚の天下りの温床ともされ、多額の政府補助が入ってい
る再生機構もまた、本当に必要か、2011年のプライマリバランスの黒字
化に黄信号がともっっている現在、早急に見直すべきと思います。

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無料廃品回収のはずが高額請求 回収業者とのトラブル急増

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12月25日                    Vol 239

一般廃棄物の主集、運搬は市区町村の許可がある業者のみ回収できるが、
悪質業者は無許可の場合が多い(国民生活センタ-)とされるなか、無
料で廃品回収をうたいながら、高額の回収料金を請求されるトラブルが
2002年の141件から2006年には318件、今年も11月末で
220件となっています。

こくみん生活センタ-での事例です(長くなるため一部改変してあります)

1 「不用になった家電製品等を無料で回収する」とトラックでアナウンス
していた業者を呼び止めて、テレビの回収を依頼。家に来た業者は「回収
費用は2000円かかる」と言った。「無料と言っていた」と言っても、「全
て無料と言う訳ではない」と威圧的に言うので断れず、2000円を払って回
収してもらった。領収書も渡されなかった。

2 「こちらは無料回収車です。お困りの粗大ゴミはありませんか」と廃品
回収業者が回ってきたので自転車、石、カーペットなど結構な量を出した。
次々と車に積んだ後、電卓を取り出したので「えっ、有料」と驚いて言っ
た。リサイクル料金はかかると言われ仕方なく2万500円を支払った。

3 チラシに「見積り無料」とあったので電話をして来てもらったところ、
引取りに10万円位かかると言われたが詳しい説明は無かった。品物は折りた
たみベッドや本箱、パソコン、食器、キーボードなど15点位。全部運び出し、
業者の車に積み込んでから「思ったより多かったので全部で23万円になる」
と言われた。引越しを控えていたので今さら断れないと思い、納得できない
まま全額支払った。領収書はあるが見積り書はもらっていない。

4 「不用品回収します」と訪問され、パソコンディスプレイと自転車を渡
して処分代金1500円を払った。後日、回収品が道路脇に捨て去られていた。

こくみん生活センタ-では
粗大ごみや不用品の処分は、住んでいる市区町村のルールに従って行い、粗
大ごみに出せない家電品やパソコンなどの処分方法について分からない場合は、
市区町村に確認すること。

廃品回収業者が無料回収をうたっていても、回収時に料金を請求されるケース
があるので注意すること。

一般廃棄物の収集・運搬は市区町村に許可を受けた事業者しか行えず、安易に
廃品回収業者に処分を依頼することは、トラブルや不法投棄の元になりやすい
ので注意が必要。

被害に遇う方は高齢者に限らず、学生、主婦なども多く、廃品回収業者との間
でトラブルになったら、最寄りの消費生活センターに相談すること。
を勧めています。

家電リサイクル法で、エアコン・テレビ.・ 冷蔵庫・冷凍庫・洗濯機について
は、廃棄時に2000円から5000円の回収費を消費者が負担していますが、
コジマなどで、廃家電の横流しが行われていました。

たんす、本棚、ベッドなどの家具や粗大ゴミについては、各市町村が有料で回
収しています。

年末の大掃除時期を狙っての悪質業者の甘言で、結果的に高い費用を負担するこ
とのないように注意したいものです。

また廃品回収集積所にある廃品を、無許可回収業者が持ち去ることは、廃品とい
えども財物であることから、横領罪または窃盗罪が成立するともされています。

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与党税制大綱決定  増減税ほぼ均衡

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12月14日

昨年までであれば与党の税制改正案はそのまま実施されましたが、
7月の参議院選で、参議院で野党が多数党となったため、与党案が
そのまま実施される可能性は低く、12月末までに発表される民主
党案とともに、税制の行方が来年の国会で論議され、大幅に変更さ
れる可能性があります。新たな税制は、2008年6月頃、正式決
定の見込みです。

改正案の中で、個人生活に大きく関わるものを拾い出してみます。

1 道路建設の費用を賄うための、道路特定財源の暫定税率を10
年間維持します。本来の税率の2~2.5倍の税率が適用されてい
るガソリン税などの自動車にかかる税金が今後も変更されないこと
になります。揮発油税の税率が本来の税率に戻れば、ガソリン1リ
ットル当たり、約50円下がり、105円前後で買えることになり
ます。民主党は税率を元に戻すように主張しています。

2 新築住宅の固定資産税を3年または5年の1/2軽減、相続時
清算課税を利用する場合の住宅取得資金については、本来の250
0万円に1000万円を加算し、3500万円まで贈与税がかから
ない制度は2年間継続されます。

3 株式の売却益について500万円までと、配当所得について1
00万円までは10%の税率で、これ以上のものは20%の税率で
課税します。現在の一律10%の税率での課税は廃止されます。な
お、2009年からは株式の売却損を、配当所得で穴埋めする損益
通算が認められる予定です。

4 ふるさと納税の創設です。住民税は本来現在住んでいる市町村
が全額受け取るものですが、来年からは住民税額の10%を限度に、
住んでいない市町村に寄付することができるようになります。寄付
をした金額から5000円を差し引いた金額を住民税から差し引く
ことができます。

5 省エネ工事をした際に住宅ロ-ンを利用した場合、30万円以
上の工事を対象に、200万円以下のロ-ン残高の2%を5年間、
所得税から差し引く制度の創設、200年住宅を建設した場合の固
定資産税の3/4を減額する制度の創設です。通常の増改築工事の
際の住宅ロ-ンも、省エネ分と合わせて1000万円までの残高に
対して1%所得税から差し引けるようになります。

税制に関しては細かい適用条件がありますので、利用する場合は、
税務署、税理士などに確認してください。

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200年住宅建設支援税制骨格固まる 2008年税制改正

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11月28日

個人住宅について、アメリカでは44年 イギリスでは75
年とされる平均使用期間が日本では30年程度と短く、極端
な場合15年以内で解体、新築されるケ-スも多く、資源の
無駄使い、地球温暖化の一因ともされています。

福田首相の就任時からの発案で、200年使える住宅「20
0年住宅」構想が、税制の支援を受けて具体化しそうです。

税制の支援策は、建物の固定資産税を、木造では建築から3
年間、、中高層住宅では5年間は現在の1/2から1/4に
すること、建物登記の際に必要となる登録免許税を現行の
0.15%の半分0.75%にすること、不動産取得税の控
除額(課税対象とならない額)を現行の1200万円から
1500万円とすることなどが予定されています。

これらの200年住宅の支援策の適用を受けるためには、国
土交通省の定める一定の基準以上の建物であることが必要で、
詳細は今後定められます。

検討されている項目は、耐久性にすぐれ、維持管理や補修が
しやすい建物であることが最低限確保されていることです。

税制で支援する理由は、長寿命の住宅にするためには、部材
の堅牢さや上下水道の配管工事などに特別な配慮が必要であ
ることなどから建築費が高くなるため、インセンティブを高
めるためです。

さらに固定資産税の課税のもととなる評価も使用部材によっ
て定められていることから、建物評価が高くなり、したがっ
て課税額も増えるためです。

200年住宅実現のためには、こうした税制面の支援のほか
に、たぶん日本人特有と考えられる潔癖感から、他人が住ん
だ家に住むのを嫌う習性に対する対策も必要と考えられます。

たとえば前住者のにおいが除去できるような素材の開発であ
ったり、容易に交換ができる、台所、バス、洗面、トイレ商
品等の開発、さらに現在、20年程度で評価0とされる住宅
評価を適正に評価する中古住宅市場の整備も必要です。

住宅管理履歴証明制度なども創設されようとしていますので
今後に期待が持てそうで、合わせて6世代(一世代30年と
して)近い人が居住できる住宅ができればよいと考えます

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コ-プさっぽろ灯油を20%強引き上げ  12月から

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11月25日

灯油価格の全国の指標となっている、生活協同組合さっぽろ
の灯油配達価格が12月から20%強引き上げられ、1リッ
トル当たり96円~97円とする方針です。昨年の同時期と
と比べると30%以上の引き上げです。

コ-プさっぽろは10月29日に4円引き上げ最高値となる、
1リットル79円とし、その後は組合員への配慮から据え置
いてきました。

しかし、仕入れ格が販売価格より高い「逆ザヤ」となってい
るほか、今後も仕入れ値上昇が確実なことから、やむをえな
いとして引き上げることとなりました。

灯油を供給する元売各社は卸値を、10月、11月で1リッ
トル10円程度引き上げましたが、新日本石油などは12月
も8円程度引き上げる見込みです。

12月は、全国的に極寒が予想されており、買い溜めなどの
事前手当てが必要なようです。

高騰する原油について、三菱商事の小島社長は、次のような
理由を挙げて、今後も原油価格は上がる続けると予想してい
ます。原油の輸入、油田開発を手がける大本だけに鵜呑みは
できませんが、注視すべき内容も含んでいます。

1 世界中の景気がクラッシュでもしない限り、原油価格が
  元に戻ることは絶対にない
2 世界経済が5%ペ-スで成長する中、新興国を中心にエ
  ネルギ-を必要としている。
3 サブプライム問題後のアメリカでも消費はさほど落ちて
  おらず、自動車も全世界で増え続けている。
4 油田開発の権益は中国が政府が資金を出しているため、
  彼らが参加する入札は特に高くなる。

化石燃料の消費が主因である地球温暖化は、モンゴルで、永
久凍土(夏の地中温度がセ氏零度以上にならず、地中の水が
凍ったままで残る状態)の厚さが、首都のウランバートル
近郊で、過去8年間で最大2m減少し、8年前の4~6mが
2~4mになったと国立環境研究所が発表しました。

このまま進むと20年後に永久凍土は消滅し、草原が砂漠に
なる可能性が高いことが指摘されています。砂漠化は、同国
に隣接する日本の気象や大気にも少なからぬ影響を与えます。

なおウランバ-トルでは過去60年間で、平均気温が2.3
度、冬では3.4度も上がっています。

石油以外の代替燃料に切り替えた生活が求められています。
石油製品の価格高騰を前提に、家庭用燃料電池、太陽光発電、
電気自動車など、化石燃料の使用量の少ない製品への転換を
視野に入れたほうがよいと考えられます。

ここまでお読みいただきありがとうございました。

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